景业名邦：迷你型地产商IPO“闯关”
前赴后继的内房企正在加快港股IPO的步伐，即便面对的是今年严苛的审核。在中梁控股、海伦堡地产和奥山控股之后，又一家房企向港股IPO发起了冲关。
6月18日，景业名邦集团控股有限公司以长达540页的招股书向港交所递交IPO申请。引人关注的是，该企业营收去年刚过10亿元，成立时间也仅有6年，无论是规模及资本略显小型。
有业内人士对凤凰网房产表示，房企急速IPO上市无非是一方面减少对银行贷款的依赖，增加融资可能，另一方面也是从增加市值及资产角度切入，进一步提高自身知名度。
远水解近渴？
景业名邦是一家于2013年注册成立的公司，总部位于香港CBD铜锣湾时代广场，经过三年的发展，公司业务主要分布在广州、海南、香港等城市。
如此规模较小的房企为何会有底气冲刺港股IPO？凤凰网房产发现，该企业的执行董事兼主席以及最终实际控制人陈思铭，正是雅居乐董事会副主席陈卓贤的长子，陈卓林之侄。
作为“华南五虎”之一，雅居乐集团控股股东为陈卓林家族，陈氏兄弟共五人。陈卓林为集团主席，陈卓贤和陈卓林夫人陆倩芳均为集团副主席和联席总裁，陈卓雄、陈卓喜和陈卓南三人均为集团执行董事和高级副总裁。
有雄厚家族做背书，创业初步资金由家庭提供，陈思铭在业务方向及发展模式上也模仿“父辈”所创立的雅居乐，进而有所依托又“另辟蹊径”。
雅居乐以文旅项目“清水湾”而享誉业内，景业名邦则将自己定义为一家中国物业开发商、营运商及物业管理服务供应商，聚焦于“生态人文地产商”。
招股书显示，其主要客户为改善型住房、第二套房或度假屋买家、以及重视环境清幽的且为方便起见，仍临近一线城市的房屋的买家。其四大主营业务分部组成分别为物业开发及销售、酒店营运、物业管理、商业物业投资，核心业务是开发住宅物业。
虽然背靠家族企业的庇荫，陈思铭一直想要摆脱父辈的光环。景业名邦虽在近年来发展正呈现涨势，但也面临着现金流、负债等问题。
凤凰网房产从招股书中发现，虽然营收及净利润连年呈现增长趋势，与此同时其负债总额也水涨船高。
数据显示，2016年到2018年，景业名邦的总营收分别为6.41亿元、8.38亿元、13.29亿元，复合年增长率为44.0%，年度净利润分别约为0.85亿元、人民币0.86亿元及人民币3.82亿元，年度复合年增长率为112.6%。
注：小数点保留后两位
同时期景业名邦总借款则分别高达7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元， 净负债权益比分别为614.4%、194.1%及42.0%。其中，合约负债分别为 4.34亿元、14.07亿元、22.39亿元，截至今年4月份底未经审核合约负债为20.82亿元。
债务比例虽然呈现逐年下降的趋势，但是近三年的债务一直处于居高不下的状态。
截至2018年底，景业名邦总资产为 24.37亿元，总负债为24.10亿元，净资产为2642万元。
对于企业所面对的风险，景业名邦在招股书上也有所透露，营运现金流入及经营业绩或会因不同期间而大幅波动，且有关波动或会导致难以预测的未来表现及股份的价格。
此外，在现金流方面，景业名邦也体现出了“饥渴”的状态，并在2016年1月1日有累计0.32亿元的亏损记录。2017年、2018年经营活动所用净现金流量分别约人民币约2.71亿元及人民币约2.10亿元。
2016年、2017年及2018年12月31日，景业名邦抵押银行借款分别人民币340.1百万元、人民币399.5百万元及人民币483.5百万元。2019年4月30日，景业名邦银行融资总额为人民币13.96亿元，其中人民币0.64亿元尚未动用。
对于利润偏薄，需要资金，景业名邦给出的解释的理由是，由于早期项目（即景业荔都第一期及景业清水湾3号第一期）于截至2014年及2015年12月31日止年度获收购且在建，且截至2015年末仅有少数物业及溢利交付及确认。
一边是融资“补血”，另一边陈思铭的拿地出手亦是大手笔。
虽然招股书显示，在土地获取方面，景业名邦主要参加由政府机构举办的公开招标、拍卖及挂牌出让，收购及根据城市更新改造政策收购旧厂房以供改造以收购土地储备。但是，凤凰网房产发现在2017年、2018年，景业名邦亦有两笔大额的土地买卖。
2017年8月17日，香港景业名邦集团执行董事陈思铭财团以2.1亿港元摘下香港长沙湾地块 ，楼面地价19667港元，高市场估值上限36%。打破邻近由太古集团于2013年投得的用地地价1.51万港元纪录，成为离岛区地价新高。
2018年7月23日，景业名邦集团以合计7.31亿摘得株洲市荷塘区金山新城两幅优质地块，新增土地面积储备达37.2万平方米。
景业名邦也在招股书中也对现金流做了预判，过往业绩记录期间的经营现金流量为负，无法通过银行贷款或其他安排，以商业合理的条款或根本无法为我们的土地收购及未来房地产开发获得足够的资金。
多元化尝试
同属于地产二代，陈思铭的人生路径像极了富力地产联席董事长张力之子、万达集团董事长王健林之子王思聪，同样是海外求学，之后归国创业，一心想在“多元化”这条道路上探索并深耕。
与陈氏家族大部分成员一样，陈思铭极为低调，网上关于他的资料少之又少。仅能从只言片语中，勾勒他的轮廓。
今年已至而立之年的陈思铭2011年7月获澳洲格里菲斯大学金融学士学位，2013年12月创立景业名邦集团， 2018年委任为公司执行董事，主要负责制定集团发展战略，整体业务、营运及管理方向和项目投资策略。
2014年，景业名邦收购广州意浓实业有限公司，在广州开发首个住宅物业项目————景业荔都，同年，景业名邦将物业发展业务拓展至海南, 2016年收购广州卓思道扩展至酒店营运业务。
陈思铭对景业名邦多元化的定义及拓展从2017年开始转向。7月15日,景业名邦集团对外公布“360度资产生活服务商”的全新品牌定位。2018年，景业名邦在空间领域的“多元化”脚步也在加速，业务开始扩展至云南省以及湖南省。
努力虽然有目共睹，但是景业名邦布局过于集中的特点仍旧十分明显。受众多政府法规所规限，且尤其对广东、海南、云南及湖南的物业限购政策（如有）及其他政策变动敏感，未来会有加剧其公允价值的变动范围的可能。
招股书显示，景业名邦收益进一步增加至2018年财政年度的人民币13.29亿元，主要由于在2018年财政年度景业清水湾3号第三期交付确认收益人民币10.67亿元元所产生的收益贡献所致。单一依靠某一项目的盈利让景业名邦有风险的可能。
除了布局的“天平”倾斜严重之外，就多元化模式来看，近三年转型发展效果并不是非常显著。
在四大业务模式中，物业开发及销售在2016、2017、2018、2019年的额度分别为6.24亿元、7.83亿元、12.46亿元，占比分别为97.5%、93.4%、93.%。近三年，酒店运营在集团业务中的占比略有提升，分别为2.1%、5.5%、5.0%。商业物业投资及物业管理皆在1%之下徘徊。
资料显示，景业名邦在建项目有景业荔都、从化卓思道温泉酒店、广州番禺项目、海南清水湾三号、景业东湖洲豪园等，现有项目涵盖温泉度假酒店，低密度独栋别墅，精品高层洋房。
例如，广州南景业东湖洲豪园计划于2019年6月竣工。景业清水湾3号第六期项目计划于2019年6月竣工。云南省腾冲景业高黎贡小镇计划于2021年1月全部竣工。景业山湖湾则计划于2022年8月竣工。
大量土地储备为其预留了重组的粮草，但是布局的集中也增加了风险的可能，盈利模式多元化进展有待进一步观察。
此外，同样是地产开发和物业管理，同样是将业务布局集中于华南区域，景业名邦与雅居乐以及雅生活服务是否会产生同业竞争问题，需要公司高层达成一致并进行制度性的前置工作，从而解决市场的疑虑。
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